Affittare un immobile in modo conveniente e senza sorprese fiscali è l’obiettivo di ogni proprietario. Anche nel 2026 la cedolare secca resta lo strumento più usato per tassare in modo semplice i redditi da locazione: un’unica imposta sostitutiva al posto dell’IRPEF e delle imposte di registro e di bollo. Vediamo come funziona, quali sono le aliquote aggiornate e in quali casi conviene davvero sceglierla.
Cos’è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che permette di tassare il reddito da locazione di un immobile abitativo con un’imposta fissa, calcolata sul canone annuo stabilito nel contratto. Chi la sceglie rinuncia alla tassazione ordinaria IRPEF e applica un’unica aliquota, versata interamente dal proprietario.
Possono optare per la cedolare le persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo (categorie catastali del gruppo A, esclusi gli uffici A/10) al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa. È quindi esclusa la locazione effettuata da società. L’opzione può essere attivata alla registrazione del contratto oppure negli anni successivi, ed è sempre revocabile.
Le aliquote della cedolare secca nel 2026
Nel 2026 le aliquote restano articolate in base al tipo di contratto stipulato:
21% – è l’aliquota ordinaria, valida per i contratti a canone libero (il classico 4+4) e per i contratti transitori non agevolati.
10% – si applica ai contratti a canone concordato (3+2), ai contratti per studenti universitari e ai transitori agevolati stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa. È l’opzione più vantaggiosa, pensata per favorire affitti a prezzi calmierati.
Per gli affitti brevi, dal 2026 la cedolare parte dal 21% sul primo immobile destinato a locazione turistica e sale al 26% dal secondo in poi; quando gli immobili gestiti diventano numerosi, l’attività si presume imprenditoriale e si esce dal regime privato. Abbiamo approfondito tutte le regole, incluso il nuovo CIN obbligatorio, nell’articolo dedicato agli affitti brevi 2026
I vantaggi della cedolare secca
Il principale vantaggio è la semplicità: un’unica imposta sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto. Per molti proprietari questo si traduce in un risparmio concreto, soprattutto quando il reddito complessivo li colloca in scaglioni IRPEF elevati.
A questo si aggiunge la prevedibilità: l’aliquota è fissa e nota in anticipo, indipendentemente dagli altri redditi. Il canone incassato, inoltre, non concorre a formare il reddito complessivo, un dettaglio che può aiutare a mantenere l’accesso a detrazioni, bonus e prestazioni legate all’ISEE.
Gli svantaggi: quando non conviene
La cedolare secca non è sempre la scelta migliore. Optando per questo regime si rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone: per tutta la durata del contratto l’affitto resta fisso, un aspetto da valutare con attenzione nei periodi di inflazione elevata.
Inoltre, escludendo il canone dal reddito complessivo, si perde la possibilità di far valere alcune detrazioni e deduzioni IRPEF (ad esempio spese mediche o interessi del mutuo) qualora non si abbiano altri redditi capienti. Per chi ha redditi bassi o molte detrazioni da sfruttare, la tassazione ordinaria può talvolta risultare più conveniente: è sempre utile fare un confronto numerico prima di decidere.
Come si sceglie e come si comunica all’inquilino
L’opzione per la cedolare secca si esercita in sede di registrazione del contratto tramite il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate. Se il contratto è già in corso, si può aderire negli anni successivi entro i termini di registrazione dell’annualità.
Un passaggio da non dimenticare: il proprietario deve comunicare preventivamente all’inquilino, con lettera raccomandata, la scelta della cedolare e la rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso l’adeguamento ISTAT. Sul fronte dei versamenti, nel 2026 acconto e saldo seguono le scadenze del 30 giugno (saldo dell’anno precedente e primo acconto) e del 30 novembre (secondo acconto), con i codici tributo F24 dedicati.
Cedolare secca o tassazione ordinaria? Il nostro consiglio
Scegliere tra cedolare secca e tassazione ordinaria significa valutare contratto, canone, scaglione IRPEF e prospettive di inflazione: una decisione che incide sul rendimento reale dell’immobile. Se possiedi una seconda casa, ricorda che la tassazione del reddito da locazione va letta insieme agli altri costi di proprietà, a partire dall’ IMU sulla seconda casa. E se stai pensando a una formula alternativa per valorizzare l’immobile, può interessarti anche l’affitto con riscatto
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