Concedere la propria casa a un figlio in comodato d’uso gratuito è una pratica sempre più diffusa nelle famiglie italiane. Nel 2026 questa scelta diventa ancora più conveniente grazie alla conferma dello sconto IMU del 50%, una delle agevolazioni più importanti per chi possiede una seconda abitazione. Vediamo come funziona, quali sono i requisiti e come ottenerla correttamente.
Cos’è il comodato d’uso gratuito
Il comodato d’uso gratuito è un contratto disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile. In sostanza, il proprietario (chiamato comodante) consegna un bene — in questo caso un immobile — a un’altra persona (il comodatario), che potrà utilizzarlo per un determinato periodo senza pagare alcun corrispettivo. Al termine del contratto, l’immobile deve essere restituito.
Trattandosi di un contratto a titolo gratuito, il comodatario non versa alcun canone, ma rimane responsabile delle spese ordinarie d’uso, come le utenze, le piccole manutenzioni e, in molti casi, le spese condominiali.
Lo sconto IMU del 50% nel 2026
La buona notizia per il 2026 è che lo sconto IMU del 50% sulle case concesse in comodato d’uso gratuito ai parenti è stato confermato. Non si tratta di un’esenzione totale, ma di una riduzione della base imponibile IMU: il valore catastale rivalutato dell’immobile viene dimezzato, e su questo importo si calcola l’imposta.
In pratica, se sulla seconda casa avresti dovuto pagare ad esempio 800 euro di IMU all’anno, con il comodato registrato l’importo scende a 400 euro. Un risparmio significativo, soprattutto se mantenuto nel tempo. Per un quadro completo sulle aliquote e le scadenze IMU 2026, puoi consultare la nostra guida dedicata all’IMU seconda casa.
I requisiti per ottenere l’agevolazione
Per accedere allo sconto IMU del 50% non basta firmare un contratto di comodato: la legge stabilisce condizioni precise sia per il proprietario sia per l’immobile. Tutti i requisiti devono essere rispettati contemporaneamente.
Per quanto riguarda il rapporto di parentela, l’immobile deve essere concesso a un parente in linea retta di primo grado, cioè a un figlio o a un genitore. Sono esclusi quindi nipoti, fratelli, suoceri e affini.
L’immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Il comodatario deve utilizzarlo come abitazione principale, trasferendovi residenza e dimora abituale.
Il proprietario deve possedere al massimo due immobili residenziali in Italia, e tutti devono essere situati nello stesso Comune in cui si trova quello dato in comodato. Deve inoltre risiedere e avere la propria dimora abituale nello stesso Comune. Infine, il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate.
Come registrare il contratto
La registrazione del contratto di comodato presso l’Agenzia delle Entrate è il passaggio fondamentale per attivare l’agevolazione. Va effettuata entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione e prevede il pagamento di un’imposta di registro fissa di 200 euro, oltre a una marca da bollo da 16 euro ogni quattro pagine.
Il contratto può essere redatto in forma scritta privata e non richiede la presenza di un notaio. È comunque consigliabile farsi assistere da un professionista, soprattutto per definire correttamente la durata, le condizioni d’uso e l’eventuale ripartizione delle spese.
Una volta registrato il contratto e trasferita la residenza del comodatario, lo sconto IMU decorre automaticamente: non è necessario presentare alcuna dichiarazione IMU specifica, perché il Comune conosce già il presupposto per il diritto all’agevolazione.
Comodato, affitto a canone concordato o donazione: cosa conviene
Il comodato non è l’unica soluzione per aiutare un figlio a vivere in una casa di proprietà della famiglia. Tra le alternative più diffuse ci sono l’affitto a canone concordato e la donazione vera e propria.
L’affitto a canone concordato consente di percepire un canone — pur ridotto rispetto ai prezzi di mercato — e di beneficiare di una cedolare secca al 10% in alcune aree ad alta tensione abitativa. È quindi una via di mezzo tra il comodato gratuito e l’affitto libero.
La donazione, invece, trasferisce definitivamente la proprietà al figlio. È una soluzione più radicale, da valutare con attenzione anche in ottica di pianificazione successoria: il nostro approfondimento sulla successione immobiliare 2026 può aiutarti a confrontare i due scenari.
Il comodato resta la formula più flessibile: il proprietario mantiene la titolarità dell’immobile, riduce il carico fiscale e può rientrare in possesso del bene al termine del contratto. È spesso la scelta giusta per chi vuole sostenere un figlio senza rinunciare al patrimonio.
Conclusione
Il comodato d’uso gratuito è uno degli strumenti più convenienti per le famiglie italiane che vogliono mettere a disposizione un immobile ai propri figli senza affrontare i costi di un trasferimento di proprietà. Con la conferma dello sconto IMU del 50% nel 2026, l’opportunità è ancora più interessante, a patto di rispettare scrupolosamente i requisiti previsti dalla normativa.
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